Jak uniknąć oszustw przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii?

Najczęstsze oszustwa przy zakupie nieruchomości w Hiszpanii

1. Fałszywe ogłoszenia

W sieci można znaleźć wiele ogłoszeń, które mają niewiele wspólnego z rzeczywistością. Nieruchomość może już być sprzedana, mieć inne parametry niż w ofercie albo w ogóle nie istnieć. Celem takich ogłoszeń jest często pobranie zaliczki „na poczet rezerwacji”.

2. Nieuczciwi pośrednicy

W Hiszpanii działa tysiące biur pośrednictwa, ale nie wszystkie posiadają licencję. Zdarza się, że osoby podające się za doradców pobierają prowizje bez podpisania umowy i znikają z pieniędzmi.

3. Problemy prawne z nieruchomością

Dość częstym zjawiskiem są nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym. Mogą to być np. samowolki budowlane, brak wpisu w rejestrze, brak pozwoleń na rozbudowę. Kupujący często dowiadują się o tym dopiero w trakcie transakcji.

4. Ukryte zadłużenia

Kupując nieruchomość w Hiszpanii, nabywasz nie tylko dom, ale również ewentualne długi właściciela: zaległy podatek od nieruchomości (IBI), zadłużenie wobec wspólnoty mieszkańców, nieopłacone rachunki za prąd, wodę czy hipotekę.

5. Umowy ustne i niejasne zapisy

Nieuczciwi sprzedawcy unikają umów rezerwacyjnych lub wprowadzają zapisy, które działają tylko na ich korzyść. Brak przejrzystych warunków to ryzyko utraty pieniędzy.

---

Jak kupić nieruchomość w Hiszpanii bezpiecznie?

1. Sprawdź licencję agencji

Zawsze współpracuj z pośrednikami posiadającymi licencję i zarejestrowanymi w odpowiednich instytucjach. To podstawowa gwarancja uczciwości.

2. Zatrudnij niezależnego prawnika

W Hiszpanii notariusz nie analizuje szczegółowo stanu prawnego nieruchomości. Dlatego niezbędny jest prawnik, który sprawdzi dokumenty, przygotuje umowy i dopilnuje wszystkich formalności.

3. Weryfikacja w rejestrze nieruchomości

Dokument „Nota Simple” pozwala sprawdzić:

• kto jest właścicielem nieruchomości,

• czy lokal nie ma hipoteki,

• czy nie toczą się wobec niego sprawy sądowe.

4. Umowa rezerwacyjna i zadatek – pierwszy krok na rynku wtórnym

Na początku procesu zakupu często podpisuje się prostą umowę rezerwacyjną (reserva), w której kupujący wpłaca niewielki zadatek – zwykle kilka tysięcy euro (np. 3 000–5 000 €). Taka umowa ma na celu wyłączenie nieruchomości z oferty i daje czas prawnikowi na weryfikację dokumentów.

5. Contrato de arras – właściwa umowa przedwstępna

Kolejnym etapem jest podpisanie „contrato de arras”, czyli umowy przedwstępnej. Wtedy kupujący wpłaca wyższą kwotę – często około 10% wartości nieruchomości, choć w praktyce wysokość może się różnić w zależności od ustaleń stron.

• Jeśli sprzedający się wycofa, musi oddać zadatek w podwójnej wysokości.

• Jeśli kupujący się wycofa, traci wpłacone pieniądze.

6. Rachunek powierniczy – rynek pierwotny

Kupując od dewelopera, wpłaty powinny trafiać na rachunek powierniczy (escrow). To wymóg prawny chroniący klienta – pieniądze są zabezpieczone i mogą zostać wykorzystane tylko zgodnie z warunkami umowy.

---

Dokumenty, które musisz sprawdzić

• Nota Simple – potwierdza stan prawny i właściciela.

• Certyfikat energetyczny – wymagany przy sprzedaży każdej nieruchomości.

• Licencja na użytkowanie (cédula de habitabilidad) – potwierdza, że lokal nadaje się do zamieszkania.

• Zaświadczenie o braku długów we wspólnocie – wydawane przez administratora budynku.

---

Podsumowanie

Zakup nieruchomości w Hiszpanii może być w pełni bezpieczny, o ile podejdziesz do niego z rozwagą. Najważniejsze zasady to:

1. Sprawdzaj licencję agencji.

2. Korzystaj z pomocy niezależnego prawnika.

3. Zawsze weryfikuj nieruchomość w rejestrze.

4. Na rynku wtórnym pamiętaj o umowie rezerwacyjnej i arras.

5. Na rynku pierwotnym wpłacaj środki wyłącznie przez rachunek powierniczy.

---

Potrzebujesz pomocy, żeby kupić bezpiecznie?

Obawiasz się ukrytych kosztów, niejasnych umów czy nieuczciwych pośredników?
Pomożemy Ci sprawdzić nieruchomość, zadbać o dokumenty i przeprowadzić transakcję tak, abyś miał pełne poczucie bezpieczeństwa.

Kontakt:
✉️ info@nacarhomes.com
📞 +34 616 966 605